Bakanlar Kurulu tarafından 05.05.2018 tarihinde alınan karar gereği vatandaşlardan % 4 olarak alınan tapu harcı, kat irtifakı ya da mülkiyetine sahip konut ve iş yerlerinde % 3’e indirilmiştir. Söz konusu tapu harcı indirimi süresi 31.12.2019 tarihi itibariyle sona ermiştir. Yani 1 Ocak 2020 tarihinden sonra yapılacak tapu alım satım işlemlerinden % 4 oranında harç alınmaya başlanmıştır. Ek olarak 2024 yılı için 822 TL döner sermaye bedeli de tahsil edilir.
Tapu harcı ya da tapu masrafı olarak ifade edilen terim, iş yeri, konut, tarla, arsa, arazi ve bunun gibi tüm gayrimenkul unsurları için tapuda beyan edilen satış tutarının % 4’ü oranında hesaplanan ve devlete ödenen harç türüne verilen isimdir. Tapu harcına ilaveten tapuda işlem yapan vatandaşlardan 2024 yılı için 882 ₺ tutarında döner sermaye kalemi ve ilave hizmet bedeli 113 TL olmak üzere toplam 935 TL tahsil edilir.
Tapu harcı ödeme işlemi kanunen alıcı ve satıcıya eşit oranda yansıtılarak yapılır. Yani % 4 olarak uygulanan tapu harcının % 2’sini alıcı, % 2’sini ise satıcı öder.
Tapu alım satım harcı, tapuda işlem yapılacak olan gayrimenkul ile ilgili beyan edilen alım/satım tutarı üzerinden hesaplanır. Yani tapuda 100 bin TL satış tutarı beyan edilen bir gayrimenkulün 2 bin TL alıcının, 2 bin TL de satıcının sorumluluğunda olmak üzere 4 bin TL tapu harcı tahsil edilir.
Gayrimenkul alım satım işlemlerinde ilgili mevzuat ile ilgili temel bilgilere hâkim olursan, söz konusu işlem sırasında hata yapmaz, ilerleyen süreçte yapılan yanlış bir uygulamadan dolayı cezai bir müeyyide ile karşılaşmazsın.
Tapu harcı hesaplama yöntemi ile ilgili bilinmesi gereken konulardan birisi de tapuda işlem yapılan gayrimenkulün 5 yıl içerisinde tekrar satılması durumunda ödenmesi gereken gayrimenkul değer artış kazancı vergisidir. Bu gibi durumlarda satıcının elde ettiği karı gizlemek için satış bedelini daha düşük göstermeye çalışması gibi durumlarla karşılaşılır. Böyle bir durumun yetkililer tarafından tespit edilmesi durumunda satıcıdan hem eksik ödediği gayrimenkul değer artış kazancı vergisi tahsil edilir hem de kendisine ceza kesilir.
Satış bedelinin düşük gösterilmesinde alıcı da bir kısım hukuki sıkıntılar yaşayabilir. Alıcı almış olduğu gayrimenkulü ilerleyen dönemde satmak istediğinde daha yüksek oranda gelir vergisi ödemek zorunda kalabilir. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın konu ile ilgili hassasiyeti ve kesilen cezalardan dolayı vatandaşların tapu işlemlerini doğru bilgilerle yapma oranı gözle görülür şekilde artış göstermiştir. Bilinçlenen bir toplumun gereği olarak insanlar gerçek dışı beyanlarla işlem yapmaktan çekinir hale gelmişlerdir. Ayrıca teknolojinin ilerlemesi de bu tür usulsüzlüklerin kolaylıkla tespitine imkan sağlar niteliktedir.
Tapu harç hesaplama işlemi, tapuda beyan edilen tutar üzerinden yapıldığı için bu bedeli düşük gösterirseniz daha düşük tutarda tapu harcı ödersiniz. Geçmiş yıllarda tapu alım satım işlemleri sırasında satış bedelini düşük göstererek daha düşük meblağda tapu harcı ödeyerek işlem yapan mükellefler olmuştur. Hatta bu işlem sonucunda satıcının gelir vergisi kapsamında ödemesi gereken vergi de daha düşük hesaplanır.
Bu tür işlemler Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından takip edilerek hem alıcıya hem de satıcıya geçmişe dönük cezalar kesilmesine sebep olabilir. Örnek vermek gerekirse, bankadan gayrimenkul için çekilen kredi tutarı ile tapuda beyan edilen tutar birbiri ile kıyaslanıp yapılan usulsüzlük tespit edilebilir. Böyle bir usulsüzlük tespit edildiğinde çekilen kredi tutarı ile tapuda beyan edilen tapu harcı arasındaki farkın harç tutarı % 25 vergi cezası ile birlikte mükelleften tahsil edilir. Bankadan çekilen kredi oranı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından kontrol edilen yollardan sadece birisidir. Bu kapsamda yapılacak usulsüzlükleri tespit anlamında başvurulacak birçok yol vardır. Tapu işlemi sonunda can sıkıcı bir cezai müeyyide ile karşılaşmamak için izlenecek en doğru yol tapu işlemleri sırasında gerçek bilgiler ışığında işlem yapmaktır.
Gayrimenkul satış işleminde gerçeğe uygun şekilde işlem yapmayarak daha düşük oranda tapu masrafı ödeyen vatandaş, yetkili kamu görevlilerinin durumu tespit etmesinden çekinip ceza ödememek için durumu Gelir İdaresi Başkanlığı'na bir dilekçe yazarak bildirebilir. Bu dilekçeye tapu harcı pişmanlık dilekçesi denir. Söz konusu dilekçe verildikten sonra eksik ödenen tapu harcı sorgulama ekranından tespit edilerek mükellefe yasal faizi ile birlikte ödetilir. Dilekçe verildikten sonra görevlilerin tespiti durumunda ödenmesi gereken eksik tutarın % 25’i tutarındaki cezai bedel de ödenmez. Konu ile ilgili bilinmesi gereken kritik husus, tapu harcı pişmanlık dilekçesi vermek için Gelir İdaresi Başkanlığı’nın konu ile ilgili herhangi bir işlem başlatmamış olması gerekir. Konu ile ilgili Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 189 numaralı çağrı merkezinden de bilgi alınabilir.
Emlak beyan bedelinin altında kalmamak şartıyla bağış kapsamında beyan edilen bedel üzerinden % 6,8 oranında tapu döner sermaye ve tapu bedeli bağışı kabul eden vatandaştan alınır.
İntikal ve veraset vergisi ödenerek miras olarak alınmış olan gayrimenkulün tapu harcı ödemesi yapılmaz. Böyle bir durumla ilgili mirası alan şahıs sadece tapuya döner sermaye bedeli öder.
Tapu işlemi sırasında işlem yaptığın tapu müdürlüğünden cep telefonuna 12 ya da 13 haneden oluşan bir seri numarası gönderilir. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın resmi internet sitesi üzerinden 2021 tapu harcı hesaplama ekranında ödenmesi gereken harç, döner sermaye ve damga vergisi bedelini görebilir ve kredi kartı ile ödemeyi gerçekleştirebilirsin.
Tapu harcı, PTT, Ziraat Katılım ve Vakıf Katılım Bankaları hariç olmak üzere tüm bankaların kredi kartları ile Gelir İdaresi Başkanlığı'nın resmi internet sitesinden ödenebilir. İşlemi online olarak yapmak yerine tapu harcı, 2021 yılı itibariyle, aşağıda belirtilen banka şubelerine de ödenebilir:
Gayrimenkul alım satım işlemi için Tapu Müdürlüğü'ne başvuruda bulunduğun zaman, tapu masrafı hesaplama ekranı aracılığı ile tapu harcın hesaplanır. Bu bedel yukarıda belirtilmiş olan tahsilat birimlerine yatırılmadan tapu işlemlerinin tamamını sonlandıramazsın.
Arsalar için tapu harcı hesaplama 2021 yılı itibariyle diğer gayrimenkuller ile aynı esaslarda uygulanır. Yani hem alıcıdan hem de satıcıdan satış bedelinin % 2’si oranında tapu harcı tahsil edilir. Konu ile ilgili farklılık gösteren husus sadece bankaların gayrimenkul kredi faiz oranlarıdır.
Ev hanımları, dul ve yetimler, emekliler, şehit yakını, gazi ve engelliler, işsizler, ek bir gelire sahip olmamak ve gayrimenkullerinin brüt alanının 200 m²’nin altında olması durumunda emlak vergisi ödemezler.